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关于物业管理服务合同纠纷案件的统计分析

来源:   发布时间: 2015年03月12日

  近年来,惠民县法院受理的物业管理服务合同纠纷案件数量明显增多,2012年、2013年全年受理物业管理纠纷案件分别为11件和16件,2014年至今,受理物业纠纷案件23件,同比上升43.75%。此类案件虽然标的小,但容易产生群体性纠纷,涉及面广、社会影响较大。本文将通过对该院物业管理服务合同纠纷的统计数据分析,探求该类案件的特点及纠纷成因,并有针对性地提出建议。

  一、物业管理服务合同纠纷的显著特点

  一是物业服务收费案件所占比例最大。在物业纠纷案件

  中,主要纠纷是业主拖欠物业公司的绿化、安保、环境、卫生等相关物业费。此类案件,约占所有物业纠纷案件的95%。

  二是案件标的额较小。由于物业纠纷主要是物业费的拖缴,所以标的较小,1000元-3000元之间的案件约占98.5%。

  三是多数为群体性案件。从受理的案件看,虽然案件数量较多,但涉及的物业管理企业并不多,大多为一家物业公司起诉几户甚至几十户业主。如2013年,16起案件只涉及2家物业公司。

  四是案件调解撤诉率高。该类案件多为群体性案件,社会影响较大,为兼顾社会效果,一般以调解方式结案。2014年,受理的23起案件中,调解结案19件,撤诉2件。

  五是物业企业胜诉率大。相对于业主个人来讲,物业服务企业无论是在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面都比业主更有优势,胜诉率较高。2014年,物业企业胜诉率占91.5%。

  二、物业管理服务合同纠纷的审理难点

  一是案件矛盾较为突出。物业服务纠纷往往涉及到几人甚至几十人,利益的共同性自然使业主联合起来,形成群体性纠纷。业主一方当事人认为物业管理服务存在不足在先,某些管理费用就不应缴纳,所以容易产生对峙情绪,矛盾难以协调,社会影响大。

  二是业主证据意识差。在物业纠纷案件中,一些业主对物业公司的服务不满意,认为物业服务不达标,服务存在瑕疵,但业主平时不注意收集证据,在诉讼中经常会出现举证不能的情况,其抗辩理由很难得到支持。

  三是法律关系交叉复杂。物业管理法律关系涉及多方面利益主体:既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、业委会与物业管理公司的关系,业主、业委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。如何理清并协调其间的关系,成为审判此类案件的难点。

  三、物业管理服务合同纠纷成因分析

  一是物业合同签订不规范。实践中,业主与物业管理企业签订合同极其不规范,甚至部分小区居民反映没有签订过物业服务合同,导致业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上产生较大差距。许多业主认为物业公司未履行其应尽的义务且服务质量较低,不愿意交纳物业费。

  二是业主自治组织发育不良。部分小区未成立业主委员会,部分小区业主委员会的成立未经过业主大会选举,且业委会的工作职责不明晰,业委会在小区中的作用发挥不到位,造成物业公司与业主之间缺乏必要的沟通渠道,一些本应及时化解的小矛盾由于得不到及时解决而逐渐激化,最终导致双方互相不满和怨愤。

  三是物管公司进场不透明。开发商在进行商品房预售时,与自己知悉的物业公司签订了前期物业服务合同,而当楼盘完工交付业主入住时,一般均延续之前的物业公司继续进行物业服务。但大多数业主对此并不知情,对物业公司更是无法进行选择,为日后纠纷的产生埋下了隐患。

  四是基层组织对住宅小区物业管理缺乏监督指导。基层组织对住宅小区物业管理的主动管理不到位、政策指导不及时,如对业主委员会的成立,应在政府的参与指导下运作;住宅小区房屋公共部位维护费也应由政府规定,但这些与业主生活密切相关的问题,基层组织往往重视不够。

  四、关于解决物业服务合同纠纷的对策及建议

  一是完善立法,健全相关法制。明确物业管理合同的法律性质和相关法律责任,对开发商、物业管理公司、业主间的法律关系做出明确规定,并界定各主体的权利义务,平衡各主体之间的利益。同时,加大法律规范的可操作性,使业主自治原则真正落到实处。

  二是加强对物业管理公司的监管。政府部门对物业服务行业要从收费标准、服务内容和提高管理水平等方面加强管理和监督,引导物业服务市场健康有序发展,避免或减少纠纷。如对物业管理公司的资质加强审查,要求物业管理人员持证上岗等。

  三是加大纠纷调解力度。建立多元化纠纷解决机制,发挥居委会、人民调解委员会等多种调解主体作用,尽量在诉讼外解决纠纷。同时,与业主和物业管理公司面对面,及时发现矛盾所在,提出解决意见。

  四是及时发送司法建议。针对审理过程中发现的物业管理问题,积极与政府相关职能部门和物业管理公司沟通,向其发出司法建议,指导其规范物业管理行为,改善服务措施,提高服务质量,从源头上预防或减少纠纷的产生。

  五是积极进行案后回访。对物业合同纠纷案件启用案件回访常态机制,在案件判决或调撤后一定期限内对当事人进行回访,释明相关法律规定,提升业主的有偿消费意识和物业公司的质量服务意识。同时,定期安排法官深入社区开展法律咨询,提升社区群众依法化解纠纷的能力。

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